Il contratto di locazione e' un accordo tra 2 parti: il locatore, cioe' la persona che da' in locazione un immobile, e il locatario o conduttore o piu' comunemente chiamato inquilino, ovvero colui che riceve il bene.
E' un accordo scritto consensuale nel quale, per un periodo di tempo prestabilito, il locatore concede in godimento al locatario un bene immobile, a fronte dell'impegno di quest'ultimo a versare un corrispettivo mensile.
I contratti di locazione che non vengono stipulati in forma scritta sono considerati nulli e devono essere registrati dal locatore entro il termine di 30 giorni dalla firma del contratto stesso, per via cartacea (presso un ufficio dell'Agenzia delle Entrate) o attraverso il modulo telematico RLI.
Va precisato che il contratto di locazione e' differente dal contratto di affitto. Quest'ultimo infatti, e' un tipo di contratto attraverso il quale viene dato in godimento un bene esclusivamente a carattere produttivo, come un'azienda o un'attivita'.
Esistono diverse tipologie di contratti di affitto e quindi diversi vincoli e obblighi da rispettare. Per quanto riguarda il fisco, i contratti di affitto possono essere tassati nella dichiarazione dei redditi ai fini Irpef o con imposta sostitutiva tramite cedolare secca.
Vediamo quali sono le principali tipologie di contratto di affitto.
Contratto a canone libero
Il canone previsto per questo tipo di contratto e' determinato liberamente dalle parti. E' uno dei contratti di affitto piu' utilizzati ed e' conosciuto anche come contratto quattro + quattro.
La legge ha stabilito una durata di quattro anni, prorogabili per altri quattro, salvo che intervenga disdetta.
Al di la' dei limiti previsti per la durata, si puo' decidere liberamente diversi elementi accessori del contratto, come, ad esempio, l'adeguamento Istat del canone.
Contratto Concordato
Il proprietario dell'immobile non potra' scegliere liberamente il prezzo dell'affitto, ma dovra' fissarlo tenendo in considerazione un range specifico, fissato dall'accordo territoriale di riferimento per il proprio Comune.
Se non opti per la cedolare secca che prevede per questo tipo di contratto un'aliquota agevolata del 10% (in caso di canone libero e' del 21%) , dovrai tenere conto dell'aggiornamento del canone in misura contrattata (non superiore al 75 % della variazione Istat), se previsto dagli accordi territoriali.
Contratto Transitorio
Il contratto di locazione a uso transitorio riguarda particolari esigenze di affitto non turistico e temporaneo.
E' una formula molto amata e molto richiesta soprattutto dagli studenti fuori sede, il contratto transitorio, ma anche dai lavoratori in trasferta, dai lavoratori stagionali e dagli insegnanti. Di fatto, si tratta di una forma di locazione transitoria (e dunque di locazione temporanea) regolamentata dalla Legge n. 431 del 1998.
Il contratto di locazione ad uso transitorio deve avere per legge una durata compresa tra 1 e 18 mesi. Se la durata supera i 30 giorni, il locatore deve registrare il contratto entro i 30 giorni successivi e deve fornire tutta la documentazione al conduttore e all'amministratore del condominio (a patto che l'abitazione sia un appartamento parte di un condominio).